Professionelle Steuerung der Bewirtschaftung steigert Performance

Pensionskassen investieren beachtliche Summen in direkte Immobilienanlagen.
Bei grösseren Immobilienportfolios macht es Sinn, nebst der Bewirtschaftung auch deren übergeordnete Koordination auszulagern. Eine Partnerschaft mit einem in der ganzen Schweiz verankerten Anbieter im Bereich Property und Facility Management zahlt sich aus: Einheitliche Leistungsprofile für alle Bewirtschaftersowie periodische Ausschreibungen für Unterhalts- und Serviceleistungen steigern die Effizienz.

Institutionelle Liegenschaftsbesitzer wissen es:
Auch wenn man die Bewirtschaftung selbst ausgelagert hat, bleibt die Betreuung der Bewirtschafter im «courant normal» und in speziellen Situationen arbeitsintensiv. Kommt hinzu, dass Pensionskassen meistens diversifizierte Immobilienportfolios haben: reine Wohnliegenschaften, reine Gewerbeliegenschaften sowie Gebäude mit gemischter Nutzung. Alle drei Kategorien stellen jeweils spezifische Anforderungen an die Bewirtschaftung.

Eigene Organisation schlank halten

Es braucht Zeit und spezifisches Know-how, um sich den Fragestellungen und Anträgen der Bewirtschafter zu widmen. Die hierfür eingesetzten internen Ressourcen sind personalintensiv und gehen auf Kosten des eigentlichen Kerngeschäfts beziehungsweise Kernauftrags beim Immobilienmanagement für Pensionskassen. Es liegt daher auf der Hand, für die Koordination der Bewirtschafter einen externen Spezialisten beizuziehen, der sich sowohl in der Bewirtschaftung als auch im Facility Management gut auskennt beziehungsweise diese Klaviatur selbst aus langjähriger Erfahrung als Anbieter beherrscht. Denn auch Pensionskassen sind im Dienste ihrer Destinatäre angehalten, die eigene Organisation schlank zu halten. So kann sich die Pensionskasse mit einem relativ kleinen eigenen Immobilienteam auf übergeordnete Strategie-und Führungsaufgaben konzentrieren. Diese reichen von der langfristigen Vermietungs- und Mietzinspolitik über die Evaluation von Neubauprojekten bis zum Festlegen strategischer Kriterien für Immobilienzu- und Immobilienverkäufe.
Nicht zuletzt können sich die Verantwortlichen vermehrt der Zufriedenheit ihrer Schlüsselmieter widmen.

Erste Anlaufstelle im Netzwerk

Grössere Pensionskassen arbeiten bei der Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios vom Inkasso über den Betrieb und den Unterhalt bis zum Werterhalt in der Regel mit verschiedenen externen Partnern zusammen. Ein solches Netzwerk ist meist organisch gewachsen. Angestammten und neuen Partnern gegenüber wird der externe Koordinator erste Anlaufstelle. Ziel ist es, schweizweit bei allen Bewirtschaftern und Sublieferanten das 3-Säulen-Prinzip (Preis, Leistung und Termine) sicherzustellen und dies in einem detaillierten Reporting gegenüber der jeweiligen Pensionskasse zu dokumentieren. Ein externer Koordinator wie MIBAG ist somit direkter Ansprechpartner in allen Belangen der Bewirtschaftung und des technischen Immobilienmanagements, von wertvermehrenden Investitionen über den laufenden Unterhalt bis zur Mietzinspolitik und zur Vermarktung von Leerständen.

Garant für effizienten Mitteleinsatz

Sind einheitliche Vertragskonditionen und Leistungsprofile in allen Landesteilen etabliert, stehen sie als Garant für effizienten Mitteleinsatz. Das gilt für die Hauswartung ebenso wie für den Reparatur- und Unterhaltsservice.
Einheitliche Leistungsprofile schaffen Transparenz und sind die Grundlage, auf welcher MIBAG als externer Koordinator einen substanziellen Beitrag zur Optimierung der Betriebskosten und damit zu einer wiederkehrend verbesserten Rendite leisten kann. Ob Reinigung, Unterhalt, Hauswartung oder Serviceverträge:
Im koordinierten Einkauf auf der Basis periodischer regionaler oder überregionaler Ausschreibungen und Auftragsvergabe steckt ein grosses Potenzial für Skaleneffekte. MIBAG bereitet für die auftraggebende Pensionskasse die Entscheidungsgrundlagen vor, berät sie und ist bei der operativen Umsetzung der Entscheide für Kontrolle und Qualitätssicherung zuständig.
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Roger Zanoli
Leiter Portfoliomanagement
MIBAG Property + Facility Management❯